1、項目法人與建設(shè)單位有什么區(qū)別??1)概念不同。
? ? 項目法人是依據(jù)《中華人民共和國公司法》而成立的從事項目開發(fā)的有限責(zé)任公司和股份有限公司。項目法人不是出資人,項目法人是項目建設(shè)的責(zé)任主體,依法對所開發(fā)的項目負(fù)有項目的策劃、資金籌措、建設(shè)實施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務(wù)償還和資本的保值增值等責(zé)任,并享有相應(yīng)的權(quán)利。
? ? ?建設(shè)單位是指建筑工程的投資方,對該工程擁有所有權(quán)和建設(shè)權(quán),也稱為業(yè)主單位或項目業(yè)主,是指建設(shè)工程項目的投資主體或投資者,也是建設(shè)項目管理的主體,主要履行提出建設(shè)規(guī)劃、提供建設(shè)用地和建設(shè)資金的責(zé)任。但也有例外,如:A公司承建某橋梁工程,施工過程中影響到B公司所有的構(gòu)筑物,需對其進行改造、加固,經(jīng)B公司同意后,委托C公司建設(shè)。此時,A公司為出資方,C公司為建設(shè)單位,產(chǎn)權(quán)方和業(yè)主是B公司。
2)概念使用的范圍不同。
? ? 建設(shè)單位一般存在于項目建設(shè)全過程,是對全過程負(fù)責(zé)的組織。項目法人是按照國家工程項目“四制”(項目法人制、項目監(jiān)理制、項目招投標(biāo)制和項目合同管理制)的管理規(guī)定,對工程項目建設(shè)承擔(dān)法定責(zé)任的法人,包括企業(yè)法人、機關(guān)法人、事業(yè)(單位)法人和社(會)團(體)法人。建設(shè)單位與項目法人多數(shù)情況為同一組織。
項目法人實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,并對項目主管單位負(fù)責(zé)。要求工程建設(shè)要形成一套由項目法人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的制度,并在制度的約束下,對工程建設(shè)實施全面的管理;工程項目建設(shè)必須有明確的項目法人,項目法人在工程實施中享有法律授予的權(quán)利。同時,也應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)起相應(yīng)的義務(wù);項目法人依法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定承擔(dān)法律責(zé)任,如有違法違規(guī)行為將依法受到追究。
2、控制性詳細規(guī)劃的控制指標(biāo)包括哪些內(nèi)容?
控制性詳細規(guī)劃的核心是定性、定量、定位和定界,因此,建立定性、定量的指標(biāo)體系是控制性詳細規(guī)劃的關(guān)鍵。目前進行的有關(guān)控制性詳細規(guī)劃研究與實踐,都把控制性詳細規(guī)劃的控制指標(biāo)的確立放在重要的地位。
1、控制指標(biāo)的內(nèi)容構(gòu)成
?。?)地塊劃分
控制性詳細規(guī)劃的規(guī)劃范圍,應(yīng)從城市的一個完整地域結(jié)構(gòu)出發(fā),其第一步是根據(jù)建設(shè)用地的區(qū)位、土地使用性質(zhì)、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)的要求,綜合空間環(huán)境結(jié)構(gòu)設(shè)想及開發(fā)的可行性,劃分基本地塊,編排地塊號碼。在此基礎(chǔ)上,確定各地塊的用地面積和各項控制指標(biāo)。
一般規(guī)定最小地塊面積和寬度、深度,防止過小尺度的開發(fā)活動。地塊邊界線要具備可識別性。地塊大小與用地特點有關(guān),用地集中、性質(zhì)單一的,地塊可大一點,用地零碎分散,地塊要小一點。地塊的大小還與開發(fā)建設(shè)的方式有關(guān),統(tǒng)一開發(fā),地塊劃分可大一點,多渠道開發(fā)的用地,地塊劃分小一點。一般而言劃分地塊應(yīng)注意以下幾點:① 舊城區(qū)和沿街地段分塊宜小,新建居住區(qū)分塊宜大;
② 至少與一條道路相鄰;
?、?用地性質(zhì)盡量單純;
?、?同類用地控制要求大致相同;
?、?保護地段單獨劃出。
? ? (2)土地使用性質(zhì)及兼容范圍
確定城市土地使用性質(zhì),一般參照《中華人民共和國城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ137-90)將土地劃分至小類。具體的類別劃分與所在城市的規(guī)模、城市特征、所處區(qū)位等有關(guān)。一般的規(guī)律是大城市分類多、小城市分類少;老城區(qū)分類多、新開發(fā)區(qū)分類少;中心區(qū)分類多、邊緣區(qū)分類少等等。由于國標(biāo)制定較早,有些分類已不適應(yīng)使用要求,可結(jié)合實際要求研究控制性詳細規(guī)劃的用地分類,對它進行補充和發(fā)展。
土地的分類還應(yīng)考慮土地使用性質(zhì)的兼容,即以某一類土地使用性質(zhì)為主,兼容其它性質(zhì),如在居住用地(R)中,可兼容小型的辦公用地(C)。近年來在實踐中出現(xiàn)了一些新的土地使用功能概念,以混合土地使用最為常見,它以某一類土地使用性質(zhì)為主,與其它性質(zhì)的土地相混合,如商住用地(C2/R)等。
確定適量的土地使用兼容范圍是控制性詳細規(guī)劃中的一項重要的內(nèi)容。對建設(shè)用地的使用性質(zhì)規(guī)定過死或彈性過大,均可能導(dǎo)致城市規(guī)劃與城市社會、經(jīng)濟發(fā)展的不協(xié)調(diào),不能適應(yīng)城市發(fā)展的可變性和多樣性。合理的兼容規(guī)定既體現(xiàn)規(guī)劃的彈性,為建設(shè)發(fā)展和管理實施留有余地,同時又保證城市的有機、有序地發(fā)展。
(3)土地使用強度
① 容積率:也稱建筑面積密度或樓板面積率(Floor Area Ratio,縮寫FAR),即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑總面積與地塊面積之比。容積率反映了整個建筑物的體量,構(gòu)成了土地使用強度的最主要因素,因此對容積率的控制為土地管理的最重要的內(nèi)容之一。② 建筑密度:即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比,用百分率表示。建筑密度的大小與環(huán)境質(zhì)量有著密切的關(guān)系。
③ 人口密度:即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)??刂菩栽敿氁?guī)劃應(yīng)對規(guī)劃地區(qū)的人口的上、下限均作控制。④ 建筑控制高度:即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。一般有兩種控制方式,一是絕對高度控制,如規(guī)定在一定的區(qū)域內(nèi)新建筑物不準(zhǔn)超過某一標(biāo)志性建筑物;二是相對高度控制,如紐約的“日照后退曲線法”和“遮天率曲面法”,以及香港、臺灣的建筑高度與街道寬度控制法等。
⑤ 建筑后退:包括后退紅線和后退建筑基地界限。建筑后退紅線即建筑最外邊線后退道路紅線的距離,應(yīng)根據(jù)建筑使用性質(zhì)和所面臨的道路等級而定。當(dāng)建設(shè)用地劃分較小,其間又沒有道路分隔時,應(yīng)根據(jù)具體情況,提出后退建設(shè)用地邊界的要求,一般至少應(yīng)滿足消防通道的要求。(4)道路及其設(shè)施
此項控制內(nèi)容一般包括支路及以上道路的紅線位置、斷面、坡度、重要控制點坐標(biāo)和標(biāo)高等的確定;對社會停車場(庫)、配建停車場(庫)進行定位、定量和定界的控制;允許設(shè)置機動車和行人出入口的方向和位置的控制等。
?(5)城市環(huán)境景觀
這方面控制較多地運用綠地面積、綠地率、綠化覆蓋率等指標(biāo)。綠地率指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率。此項控制的目的是為了保證集中綠地面積,推動多種形式的綠化。
此外,還可以對其它設(shè)施提出控制要求。其它設(shè)施包括:居住區(qū)服務(wù)設(shè)施 (中小學(xué)、托幼、居住區(qū)級公建),環(huán)衛(wèi)設(shè)施 (垃圾轉(zhuǎn)運站、公共廁所),電力設(shè)施 (配電站,配電所),電信設(shè)施(電話局、郵政局),燃氣設(shè)施 (煤氣調(diào)壓站)等。對一些特殊的地區(qū),還可增加一些控制指標(biāo)。如工業(yè)區(qū)的煙霧、噪聲、粉塵、異味等控制要求等。
2、控制指標(biāo)的確定來源
?。?)確定的原則
控制性詳細規(guī)劃控制指標(biāo)的確定必須依據(jù)規(guī)劃用地的區(qū)位及環(huán)境條件,注重提高土地使用的效率,綜合平衡經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益,具體應(yīng)遵循以下原則:
?、?符合國家、省、市各級規(guī)劃與建設(shè)相關(guān)法規(guī)的要求,符合總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的控制要求。
② 綜合考慮城市整體或地區(qū)全局的情況,力求總體平衡。
?、?力求優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)
?、?控制要求要體現(xiàn)不同對象的特點。
?、?充分考慮土地價值及開發(fā)的經(jīng)濟效益。
(2)控制指標(biāo)的確定
確定控制指標(biāo)通常有以下幾種方法:
?、?環(huán)境容量推算法:根據(jù)現(xiàn)狀居住條件、道路交通設(shè)施、市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等,預(yù)測規(guī)劃期末的容量,據(jù)此確定各項指標(biāo)。該方法比較嚴(yán)謹(jǐn),但涉及面廣、參數(shù)眾多,資料的收集和整理也相當(dāng)復(fù)雜。
?、?人口推算法:根據(jù)城市總體或分區(qū)規(guī)劃提出的人口和用地的要求,以規(guī)劃期限內(nèi)的人均居住用地與建筑面積來計算。
?、?典型實驗法:選擇有代表性的地塊,甚至是全部規(guī)劃地區(qū),進行實驗性的形態(tài)空間規(guī)劃,由此反算出各項指標(biāo)。這種方法簡單易行,是目前采用較多的方法。
④ 經(jīng)驗推算法:根據(jù)以往舊城和新區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗,歸納出所需指標(biāo)的數(shù)值。3、政府投資建設(shè)項目具有哪些特點?
? ? 由于政府投資項目是以政府財政基本建設(shè)資金為投資主體的項目,所以它具 有與一般投資項目不同的特點。從理論上分析,政府投資項目應(yīng)該是為社會提供公共產(chǎn)品,即主要提供非盈利的為社會大眾所需的項目,但也可能會包括一些雖盈利,卻難以收回投資或投資回收期較長的基礎(chǔ)設(shè)施項目。在近期,政府投資項目也可能會因國家發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),迎接知識經(jīng)濟挑戰(zhàn)的產(chǎn)業(yè)政策而涉足部分高風(fēng)險、高收益的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等。政府投資項目的主要特點是:
? ?1)政府投資項目大多數(shù)是為社會發(fā)展服務(wù)、非盈利的公益性項目。
? ? 這是由政府投資項目的性質(zhì)所決定的,這種性質(zhì)就是非盈利性。因為在市場 經(jīng)濟體制下,一般經(jīng)濟組織的投資活動都追求自身利益的******化,所以除政府財 政基本建設(shè)資金以外的投資都會追求高收益的回報,而對非盈利、難以盈利或投資回收期較長的項目則不會涉足,但這些非盈利、難以盈利或投資回收期較長的項目往往是國家或區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施,是關(guān)系到改善投資環(huán)境、改善人民生活、加強國防安全的設(shè)施,所以國家財政基本建設(shè)資金必須集中投資在這些公益性的基礎(chǔ)設(shè)施上。正是由于這個特點,在發(fā)展中國家,由于基礎(chǔ)設(shè)施短缺,所以政府投資項目所占比例相對發(fā)達國家較大。2)超大型政府投資項目比一般項目投資大、風(fēng)險大、影響面大。
? ? ? ?這是由政府在國家公共利益中肩負(fù)重任的性質(zhì)所決定的。有些投資大、風(fēng)險 大的超大型政府投資項目,如果沒有政府資金的介入,任何其他投資都不可能承 受如此巨大的投資和風(fēng)險。但是一旦項目決策上馬就將形成巨大的生產(chǎn)力,并影響著與該生產(chǎn)力相關(guān)的諸多產(chǎn)業(yè)、諸多部門,影響著區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的再造,甚至影響到整個社會經(jīng)濟的發(fā)展與人民生活質(zhì)量的提高。所以這些工程項目必須通過政府投資。政府投資項目風(fēng)險巨大。如果項目在工程建設(shè)中應(yīng)用先進的科學(xué)技術(shù)和管理方法,其勞動生產(chǎn)率將成千成百倍的提高,特別是一些高新技術(shù)的應(yīng)用將給項目帶來巨大的附加價值;如果項目決策正確合理、方案先進可行,將不僅僅是取得巨大的社會經(jīng)濟效益,還將為公眾創(chuàng)造方便、舒適和安逸的生活環(huán)境。但如果項目決策不科學(xué),事先沒有充分考慮各種風(fēng)險因素,從而導(dǎo)致項目失敗,那么帶給國家或地區(qū)的將不是巨大的生產(chǎn)力和社會經(jīng)濟效益,而將是沉重的財政負(fù)擔(dān)、資源環(huán)境的破壞污染,甚至是整個生態(tài)系統(tǒng)的嚴(yán)重失衡、人類生存環(huán)境的毀滅。所以,政府投資項目必須進行全過程的決策風(fēng)險管理。
? ? ? ?3)政府投資項目具有比一般項目更嚴(yán)格的管理程序。
? ? ? 各國政府出于在納稅人中樹立廉潔、高效的形象,保證政府投資項目的投資 效益,一般采取了更嚴(yán)格的管理程序。這主要表現(xiàn)在:要按照國家規(guī)定履行報批 手續(xù),嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序;嚴(yán)禁擠占、挪用政府投資;嚴(yán)禁搞邊勘探、邊設(shè)計、邊施工的“三邊”工程;財政部門要執(zhí)行項目評審程序,以保障財政基本建設(shè)資金不被浪費??紤]到今后財政預(yù)算體制的改革,并參考國外發(fā)達國家對政府財政性基本建設(shè)資金的管理辦法,可以預(yù)見未來幾年內(nèi),國家會采取以下措施和制度嚴(yán)格管理政府投資項目:(1)嚴(yán)格的立項審批制度
? ? ?建立國家或地方政府投資項目儲備庫,執(zhí)行嚴(yán)格的可行性研究審批制度,審批合格的儲備項目上升為年度執(zhí)行項目,列入預(yù)算,報國家或地方人大專門委員會 批準(zhǔn);
? ? ? (2)嚴(yán)格的政府采購制度
? ? ? ?這種采購既包括大宗建設(shè)用機電設(shè)備或工程材料的采購,也包括對承建政府投資項目設(shè)計、施工、項目管理的采購。這種采購必須按照國際慣例和 WTO 的規(guī)定,實施無歧視、公開的競爭性招標(biāo)方式;
? ? ?(3)嚴(yán)格的項目評審程序
? ? ?從項目可行性研究階段的估算,到設(shè)計、招標(biāo)階段的概預(yù)算或標(biāo)底以及施工過程的支付,竣工結(jié)算(決算),都要執(zhí)行嚴(yán)格的財政評審制度;
(4)嚴(yán)格的項目管理制度
? ? ? 政府投資項目若缺少投資約束機制,就很可能變?yōu)?“三超”工程,最后成為各方牟利的“投資無底洞”,為杜絕這一可能性真正發(fā)生,就要由政府有關(guān)部門組建類似盈利項目的項目法人;對本項目實行嚴(yán)格的項目管理,實施投資/成本、工期/進度、質(zhì)量的三大控制,嚴(yán)格工程合同管理中的索賠與支付,嚴(yán)格項目竣工驗收以及結(jié)算;一旦項目發(fā)生超出人大專門委員會批準(zhǔn)預(yù)算的事件,就要有合理的理由接受人大的質(zhì)詢,由人大專門委員會決定是否追加預(yù)算,若沒有令人大專門委員會信服的理由,就應(yīng)受到處分。?
? ? ? 4)政府投資項目更容易受到社會各界輿論的關(guān)注??
由于政府投資項目大多涉及到社會公眾文化或生活的各個方面,又是花國家或地方財政的資金,從根本上說是納稅人的錢,所以涉及到社會公眾的切身利益, 理所當(dāng)然地成為社會輿論的關(guān)注焦點。因此,政府投資項目也要注重公共關(guān)系工 作,要設(shè)立專門公共關(guān)系部門或人員負(fù)責(zé)與媒體的聯(lián)絡(luò)或直接與公眾對話,向社會直接、間接地報告政府投資項目的建設(shè)意義、施工進展、施工質(zhì)量、建成后的 對公眾生活質(zhì)量改善的具體情況。爭取輿論的支持,自覺接受公眾輿論的監(jiān)督,是保證政府投資項目順利完成的重要保障。
? ? ? (上述資料來源于網(wǎng)絡(luò),僅供參考)